Jak na hypotéky od 1.10.2018

Plánujete koupi bytu nebo rodinného domu? Máte obavy, jestli Vaše příjmy budou odpovídat novým požadavkům na schválení hypotéčního financování? Nemáte našetřen dostatečný objem vlastních finančních zdrojů? Chystáte se refinancovat Vaši stávající hypotéku? Co nás vlastně v této oblasti čeká za novinky? Jsou Vaše obavy na místě?

Při své profesi realitního makléře se denně při osobních prohlídkách nemovitostí setkávám s klienty, kteří mi neustále kladou otázky, co mohou od 1.10.2018 v oblasti hypotéčního financování očekávat.

Musím přiznat, že tyto obavy jsou na místě, a zvýší to tak i obezřetnost budoucích kupujících s rozhodnutím, jak dalece jim bude bankovními domy umožněno se zadlužit. Aktuálně žijeme v mimořádné době, kdy se ekonomice velmi daří, rostou platy, mimořádně nakupujeme, cestujeme a také se snažíme investovat do své budoucnosti, kde vedle vzdělání je i oblast nemovitostí smysluplnou investiční oblastí. Jsme však schopni se v této euforii zamyslet nad tím, jak dlouho může toto období trvat? Jestli náhodou nepřijde období recese, ne které svými nastavenými domácími rozpočty budeme schopni reagovat? Minulé krize totiž ukázaly, že největší rizika vznikají právě v těch nejlepších časech, kdy lidé i banky vnímají možná rizika budoucnosti jako ta nejmenší.

Co nás tedy čeká?

ČNB svými opatřeními již v roce 2017 výrazně vstoupila do oblasti hypotéčního financování a to tím, že bankám doporučila poskytovat hypotéky do maximální výše 90 % LTV, ideálně však ještě níže. Co to v praxi znamenalo? Zejména téměř vymizely 100 % hypotéky, tzn. hypotéky, kde financující banka nevyžadovala od žadatele jeho vlastní zdroje a poskytla úvěr do výše 100 % LTV. Díky této změně pravidel nedosáhlo na úvěr na bydlení téměř 20 % žadatelů.

Jaké změny nás čekají nyní?

Žadatelé budou muset na počátku počítat se splněním třech základních kritérií:

1. Hypotéka bude stále na max. 80 % LTV, u některých bank až na 90 %. Ke zvýšení rozhodně nedojde.
2. Hypoteční splátka nebude smět přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele nebo žadatelů.
3. Výše úvěru nebude smět přesáhnout devítinásobek ročního čistého příjmu žadatele nebo žadatelů.

Pojďme si definovat co znamená výraz „LTV“:

Loan to value (LTV) v překladu znamená „úvěr k hodnotě“. Jedná se o finanční výraz vyjadřující poměr mezi poskytnutým hypotéčním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. Definuje se často v kombinaci s číselnou hodnotou. Např. obecně používaný výraz „osmdesátiprocentní hypotéka“ je tedy formálně nazývána jako LTV 80. Číslo značí procento z ceny nemovitosti z kterého lze vypočítat maximální výši hypotečního úvěru. Pokud je tedy například cena nemovitosti 4 350 000,- Kč, což je dnes běžná cena panelákového bytu 3+kk, 65 m2, v původním stavu k rekonstrukci v Praze) při LTV 80 (osmdesátiprocentní hypotéce) může žadatel požádat o hypotéku v maximální výši 3 480 000,- Kč.

LTV je jeden z hlavních rizikových faktorů, který banka hodnotí při kvalifikaci žadatele o hypotéku. Pravděpodobnost prodlení při splácení a hrozba, že dlužník nebude moci hypotéku splácet, se zvyšuje s vyšším LTV poměrem, který dlužník žádá. Proto věřitelé často požadují od dlužníka pojištění hypotéky a bezesporu má tato hypotéka vyšší úrokovou sazbu, neboť je to vyšší riziko pro financující banku.

Existuje rovnítko LTV = kupní cena za nemovitost? Kdo určuje výši LTV?

Musíme myslet na to, že dnešní nemovitosti jsou podle dostupných statistik nadhodnoceny v průměru o cca 15 % a může tedy dojít k rozdílu ve stanovené výši LTV a kupní cenou.

Podklady ke stanovení LTV pro financující banky určují její spolupracující odhadci, kteří pro danou nemovitost vypracují znalecký posudek, jehož finální výsledek ocenění je směrodatný pro stanovení výše LTV. Může se tedy stát, že LTV bude nižší, než je kupní cena, což ve finálním důsledku znamená, že žadatel musí mít vyšší procento vlastních zdrojů.

Ukažme si to na modelové situaci:

Byt 3+kk, 65 m²                     cena v kupní smlouvě                                    4 350 000,- Kč

Odhad znalce  (LTV)             cena uvedená ve znaleckém posudku           4 050 000,- Kč

Hypotéka 80 % LTV                                                                                   3 240 000,- Kč

Žadatel musí mít k dispozici 1 110 000,- Kč vlastních zdrojů, aby bylo možné tuto transakci profinancovat (25,5 % z kupní ceny).

Je nutné také počítat s tím, že daňová povinnost za daň z nabytí nemovitých věcí jde od 1.11.2016 za kupujícím, což znamená, že do 90 dnů od převodu vlastnického práva je kupující povinen uhradit příslušnému finančnímu úřadu dle této modelové situace 4 % z kupní ceny 4 350 000,- Kč, což činí navíc dalších174 000,- Kč.

Někomu se tyto novinky nemusí zdát jako příliš přísná opatření, ale rozhodně je na místě zvýšit obezřetnost a předejít tak nemalým problémům v budoucnu, které mohou ovlivnit schopnost splácení poskytnuté hypotéky. Dá se očekávat, že podle nových pravidel nedosáhne na úvěr na bydlení až 30 % nových žadatelů.

Dá se v této situaci čekat nějaká pomoc od státu?

Těžko odhadnout, zdali stát reaguje na zpřísnění podmínek ze strany ČNB anebo se jedná o náhodu. Od 15.8.2018 si mohou někteří zájemci o hypotéku přilepšit a neusilovat o její získání, ale pouze za předpokladu, že mají našetřenu dostatečnou výši vlastních zdrojů.

Stát totiž rozhodl, že umožní půjčit si finanční prostředky mladým párům a rodinám, které mají za záměr rekonstruovat stávající nemovitost, koupit nemovitost anebo se pustit do stavby. Podmínkou poskytnutí tohoto úvěru s podporou státu se zase musí splnit tři základní podmínky:

1. Žadatelům nesmí být více než 36 let
2. Žadatelé musejí být manželé anebo registrovaní partneři.
3. Pokud žadatelé nejsou manželé, musejí být alespoň partneři, kteří spolu vychovávají dítě do 6 let věku.

Mladé páry a rodiny si pak ze Státního fondu rozvoje bydlení budou moci půjčit až 300 000 Kč v případě modernizace bytu, doba splatnosti poté může trvat maximálně 10 let. U koupě bytu už bude stát o něco štědřejší. Žadatelům půjčí až 1 200 000 Kč a na koupi anebo výstavbu rodinného domu dokonce až 2 000 000 Kč s délkou splatnosti až 20 let. Důležité je navíc zmínit, že úrok bude po celou garantovanou dobu pouhé 1 %, což je o dost méně než u hypotečních úvěrů. Je třeba ale počítat s tím, že i kdyby se vám podařilo sehnat domek za dva miliony korun, půjčku i tak nedostanete celou. Jsou zde totiž opět pravidla pro LTV, které může činit maximálně 80 % z ceny nemovitosti, a to včetně koupě pozemku.

Co ještě potřebujete o úvěru od státu vědět?

1. Kvůli mimořádným důvodům (nemoc) je možnost prodloužit délku splatnosti až na 25 let.
2. Je zde možný odečet 30 000 Kč z jistiny za každé narozené nebo osvojené dítě.
3. Úvěr od státu můžete čerpat společně s hypotékou.
4. Hypotéku ale půjčkou od státu nemůžete splatit.
5. Případní zájemci mohou žádat u Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB) od 15. srpna 2018.

Jsou nová doporučení ČNB pro bankovní domy závazná?

Před více jak rokem se Česká národní banka prostřednictvím návrhu zákona, který sama pro sebe navrhla, pokoušela získat pravomoc zásadním způsobem omezit hypoteční úvěry. Poslanecká sněmovna návrh zákona ve druhém čtení odmítla. Poslancům přišlo naprosto zbytečné a nelogické nadměrně chránit zdravé banky za cenu snížení dostupnosti vlastního bydlení občanům. Zejména v době, kdy máme nejvíce zdravé banky v Evropě a nejhůře dostupné vlastní bydlení, bylo rozhodnutí poslanců logické a rozumné. Vůle parlamentu byla v této věci jednoznačná a shodná napříč politickým spektrem Poslanecké sněmovny.

ČNB se však úsilí v dosažení svého cíle v oblasti hypoték nehodlá vzdát, a proto se rozhodla vůli parlamentu nerespektovat. Jedním z důvodů jsou tyto změny, kterými by se velmi důrazně měly banky řídit a zřejmě jim nic jiného nezbude, a to i přesto, že jim může tento krok připadat jako velmi nelogické řešení, které může velmi negativně trh bydlení zasáhnout.

Jaký je závěr?

Jsem přesvědčen, že i přes všechna opatření se pozitivní vývoj na trhu s nemovitostmi jen tak nezastaví. Myslím si, že budoucí kupující teď budou ještě více přemýšlet, jaký typ bydlení je pro ně aktuálně nezbytný, budou více uvažovat o svých finančních možnostech tak, aby neohrozili svoji finanční stabilitu v budoucnosti. Pokud si to neuvědomí sami, bohužel je bude muset přibrzdit financující banka, aby se nesmyslně nezadlužovali.

Působím na realitním trhu od roku 2012 a spatřuji velký posun v potřebách mladých budoucích rodin, kde svůj zájem o představě startovacího bydlení již přesunuli z bytů 1+kk a 2+kk k bytům 3+kk nebo rodinným domům, a to s ohledem na budoucí rozšíření rodiny.  Pokud jim to jejich aktuální finanční možnosti a vstřícnost bank umožnila, tak si brali ještě další hypotéku na investiční byt, který velikostně odpovídá startovacímu bydlení.

Teď je nutné si klást otázku: Co když onemocní nebo přijdou o lukrativní zaměstnání? Budou schopni nastavené parametry zadluženosti zvládat? Vytvořili si v tomto mladém věku dostatečné finanční rezervy, aby neočekávané situace překlenuli?

Jsem přesvědčen, že v mnoha případech mohu odpovědět na výše uvedené otázky, že ne.

Držím Vám palce, abyste měli šťastnou volbu ve výběru vysněného bydlení, a velmi rád Vám v tomto budu i za pomocí finančních specialistů nápomocen.

Autor článku: Vlastimil Raška, certifikovaný realitní makléř

Použité zdroje: ČNB, MMR, Wikipedia