Ceny v Praze stále rostou, i když se postavilo hodně bytů
V roce 2016 a 2017 bylo dokončeno nejvíce nových bytů od konce recese a přesto Praha v těchto letech zažila nejvyšší růst cen nemovitostí ve své novodobé historii. To vše dokazuje, že za růstem cen nestojí stagnace ve výstavbě bytů, ale právě vysoká poptávka, kterou ani rostoucí nabídka dokončených bytů z let 2012 – 2017 nedokázala uspokojit. Hlavní problém však spočívá v dlouhodobě klesajícím počtu vydaných stavebních povolení, což znamená, že v blízké budoucnosti bude problém nedostatku bytů mnohem palčivější než dnes. Viz modrá křivka v grafu.
Co může zastavit růst cen? Mohou ceny dokonce začít padat? Mohou. Ale…
Růst cen nemovitostí může zastavit: Výrazný nárůst vydaných stavebních povolení, min. o 100 %, čímž se vyrovná deficit z minulých let. Řešení je především v rukou politiků. Tato varianta není z krátkodobé perspektivy příliš realistická.
- Růst úrokových sazeb nebo další restrikce ČNB. Opratě drží v rukou nejen ČNB, ale také Evropská centrální banka (ECB). Zvýšením úrokových sazeb může ČNB tlumit investiční aktivitu, když se ekonomika přehřívá. Tím se samozřejmě ztlumí i poptávka po nemovitostech. ČNB přitom nemůže zvyšovat sazby jen tak, musí brát v potaz i úrokové sazby ECB, a ty jsou stále na minimu. Pokud by totiž ČNB zvýšila sazby bez ohledu na ECB, přilákala by do ČR spekulativní kapitál a došlo by k nežádoucímu posílení koruny. ČNB je tak držena v šachu. A proto alespoň vyvíjí tlak na banky, aby požadovaly od svých klientů při financování nákupu nemovitostí větší poměr vlastního kapitálu.
- Ekonomická recese – ekonomický růst střídá ekonomický útlum, to je dobře známý fakt. Otázkou proto není zdali recese přijde, ale jen kdy přijde. Ekonomická recese zvyšuje nezaměstnanost, což způsobuje i pokles poptávky po nemovitostech. Mnoho lidí se tak může dostat do problémů se splácením hypotéky a bude donuceno k prodeji. To je samozřejmě nejméně příjemný scénář, ale to se bohužel děje.
- Kombinace shora uvedených faktorů. Nikdo z nás nemá křišťálovou kouli, aby předpověděl, co se na realitním trhu stane. Osobně si myslím, že pokud v Praze klesnou ceny nemovitostí, tak nejpravděpodobnějším důvodem bude právě ekonomická recese nebo další restrikce úvěrů ze strany centrální banky.
